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南京集资建房再掀波澜 开启“小米+粉丝”模式

发布时间:2020-01-14 19:51:46

 根据孙天元的设想,该项目将“去除地产暴力”,以“低于周边同等楼盘的20%”价格出售,同时以“小米”的互联网思维,邀请年轻人这一目标客户参与产品设计。青年粉丝可以拿出一定资金参与其中,获得优先购房权。

 这也是继2004年邵角之后,南京人再次踏上集资建房征程,一前一后正好相差十年时间。

 十年前的集资建房 曾吸引千人参与

 早在2004年,南京人邵角不满于在楼市“花奔驰的钱只能买到一辆车胎漏气的QQ”,决心与志同道合的朋友一起,“自己动手,建设美好家园”,由此掀起了南京首次个人集资建房运动。

 据邵角回忆,当时参与者之中,近一半都是与房地产相关的业内人士,包括开发公司员工、一线销售人员、地产媒体人等。在邵角及其团队的努力下,2004年底,“我爱南京自建/团购房俱乐部”正式成立。2005年 月7日,该俱乐部正式更名为“我爱南京”自建房网。

 在此期间,邵角以自建房网的名义于2005年12月19日、2006年1月17日、2006年6月5日先后公布了三份房价成本清单,涉及楼盘超过100多家,其中包括当时涨幅较快的河西板块,引发轰动。随后自建房网也迎来了“黄金时期”,一度吸引了1000多人报名。

 不过,由于法律、政策欠缺支撑,没有解决好“行动主体的合法性”,邵角的自建房运动逐渐陷入停滞状态。

 以开发商为主导 粉丝投票决定地点、户型

 曾有业内人士这样指出个人集资建房的弊端,“市场化运作中,房地产开发商都是规模化运营,成本较易控制。但个人合资建房在成本控制上很难把握,反而与最初买便宜房的愿望不符。而且每个个体都有自己的想法,众口难调,利益很难统一”。

 孙天元也比较认同这一观点,“之前的集资建房召集者是个人,缺乏专业知识,而且建房的队伍资质没有保障,资金监管存在很大问题”。而孙天元提出的“粉丝建房”模式仍然以开发商为主导,从而有效地解决了开发流程的专业性问题,同时微信平台和网络投票则融入买房人的需求,解决了参与性和决策机制。

 按照孙天元的解释,在他的模式中,开发商将首先吸引一批买房人“粉丝”,由这些粉丝来决定购买土地的地点,采用投票方式决定户型设计方案。同时,开发资金上也将吸纳年轻人的钱款,“如果有购房需求,可以出总房款的 成左右获得优先购房权。如果没有,也欢迎年轻人来投资。”

 孙天元表示,他将尝试采用私募股权基金形式来做,通过基金的方式既可以合法解决开发资金,也锁定了目标客户。“这些钱款由基金公司进行管理,放在银行进行托管,同时聘请律师、审计师等全程监督和审计,确保资金安全。”孙天元补充说。

 “目前房地产行业平均销售利润率在15%左右,净资产投资回报率在 5%左右。若能提前锁定客户进行高周转开发可节约很多费用,而开发商则在扣除建造成本之外,仅收取5个点左右的代建费用,预计这种模式可以使房价实现比周边同类房源便宜约20%”,孙天元表示。

 新模式引发争议 年底前或推“试验田”

 “很多开发商不注重前期市场调研,结果做出了不被购房者认可的产品,导致项目卖得不理想。从这个角度上看,孙天元提出的‘粉丝模式’有其合理性。”有业内人士认为。南京林业大学社会工作系主任孟祥远对此也持肯定态度,如果能利用好土地市场波动寻找到合适的地块,又能解决好合伙人集资的问题,这将会是一个非常有意义的创举。

 但是此举也在业内引发了诸多争议。不少开发商都对提前“锁定客户”的可行性提出质疑,“建房时候买房人也许很心动,但最后却未必能买单。”

 也有不少业内人士担忧该模式的合法性,“目前集资建房不被政策容许,因此孙提出的‘粉丝模式’,可能无法通过购房者提前交钱来锁定客户。”十年前提出集资建房的邵角也认为,“虽然行动的主体有了,但之中流程的合法性未必有法律支撑,这些在拿到预售许可证之前都不可断言。”

 采访中,孙天元表示,“我们已经跟踪了几宗土地,预计在今年下半年到年底前会陆续推出。”新模式能否试验成功,《扬子楼市》将持续关注。

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